재택근무는 코로나19 팬데믹을 겪고 있는 대부분 국가에서 선택이 아닌 필수가 되었다. 인도네시아도 예외는 아니다. 인도네시아 코로나 확진자 수는 3월 중순 약 150만 명을 넘었다. 전 세계에서 코로나 확진자가 가장 많이 발생한 국가 20위 수준이다. 확산을 방지하기 위해 정부는 사회적 거리두기 정책의 일환으로 사무실 근무 인원들의 재택근무를 권장하고 있고 많은 기업에서도 재택근무를 통해 디지털 전환을 시도하고 있다. 이에 따라 오피스 수요가 감소할 것으로 보이지만, 일부에서는 작년 세계 최대 전자상거래 업체 아마존에서 사무실 근무 인력을 대폭 충원한 예를 들며 사무실 근무의 장점인 활발한 의사소통, 효율적인 업무 진행 등에 따라 오피스 수요는 코로나 19 상황에서도 크게 변화하지 않을 것으로 예상하고 있다. 인도네시아, 그중에서도 고층 오피스 건물이 밀집한 수도 자카르타의 오피스 시장동향을 통해 추후 참고할 만한 부분을 살펴보았다.
주요 기업 및 기관들이 밀집한 중심 업무지역, 자카르타 황금 삼각지대
자카르타의 중심상업지구(CBD, Central Business District)는 한국의 강남권역(GBD), 도심권역(CBD), 여의도권역(YBD)와 비슷하게 고층 오피스 건물들이 주로 밀집해 있는 중심 업무 지역을 뜻한다. 북쪽의 탐린(Thamrin)지역과 남쪽의 수디르만(Sudirman), 그리고 동쪽의 쿠닝안(Kuningan) 지역으로 이어지는 도로를 따라 고층 건물들이 자카르타의 스카이라인을 형성하고 있다. CBD 지역을 현지에서는 자카르타 황금 삼각지대(Golden Triangle of Jakarta)라 부르고 있다. 주요 한국 기업의 현지 사무소를 포함해 글로벌 기업, 현지 대기업, 외교기관 등 주요 기업 및 기관들이 CBD에 위치해 있다.
자카르타 CBD 포함 주요 지역 위치 정보
자료: Leads Property Research
초과 공급과 수요 하락에 따른 오피스 점유율 하락 추세
자카르타 CBD 지역과 CBD 외 지역(Non-CBD)의 오피스 시장은 신규 건물 완공에 따른 공급 증가와 코로나19에 따른 수요 감소로 인해 공통적으로 점유율이 하락하는 추세를 보이고 있다. 정도는 권역에 따라 일부 차이가 있다.
CBD 지역부터 조금 더 살펴보겠다. 최근까지 자카르타 CBD 지역의 공급은 증가하는 추세다. 부동산 전문 컨설팅 업체 Cushman & Wakefield에 따르면 ’16년부터 ’19년까지 24개의 건물이 CBD 지역에 새로 공급됐다. 신규로 공급된 총 면적은 약 190만 제곱미터로 추정된다. 작년에는 코로나19로 인한 공사 지연으로 약 20만 제곱미터의 공간이 시장에 공급됐는데, 이는 최근 5년 이래 가장 적은 수치(연 평균 47만 제곱미터)이다. 올해는 26만 제곱미터의 공간이 새로 추가될 예정이고 모두 연면적 1만 평(3만 3000제곱미터) 이상의 대형(Grade A) 오피스 건물로 알려져 있다. 자카르타 CBD 지역 오피스 전체 면적은 약 700만 제곱미터(Grade A 등급은 480만 제곱미터)로 추산된다.
수요 측면에서 살펴보면, 코로나19에 따른 재택근무 확산과 불확실성 확대에 따른 기업들의 투자 축소로 작년 오피스 수요가 감소하고 있다. 부동산 전문 컨설팅 업체 Jones Lang LaSalle(JLL)에 따르면, 일부 기술 기반 기업들의 대형 건물로의 이전 계약을 제외하면 작년 CBD 지역의 전체적인 수요가 감소했다. 오피스 수요를 나타내는 작년 순임대수요(Net Absorption)는 ’19년에 비해 전반적으로 하락했으며, Grade A 등급 오피스의 연간 순임대 수요는 12만 제곱미터로 최근 3개년(’17~’19) 평균인 20만 제곱미터에 미치지 못한 것으로 나타났다. Cushman & Wakefield도 JLL과 비슷하게 CBD 지역의 오피스 전체 수요가 21년 만에 처음으로 마이너스를 기록했다고 발표했다. 이와 같은 공급과 수요의 불균형에 따라 자카르타 CBD 지역 오피스 점유율은 지속적으로 하락, 공실률은 증가하고 있다.
자카르타 CBD 지역 오피스 수요와 공급, 점유율 추이
자료: Jones Lang LaSalle(JLL)
Non-CBD 지역도 CBD와 비슷한 추세를 보이고 있다. 최근 3년간 오피스 공급과 수요가 비교적 균형을 보여 CBD 대비 안정적인 점유율을 보이고 있었지만, 코로나19로 인해 공급과 수요가 불균형을 이루면서 점유율이 하락하고 있다. Cushman & Wakefield에 따르면, ’19년의 22만 제곱미터 상당의 공급보다는 적지만 작년에도 15만 제곱미터 상당의 공급이 추가됐다. 올해에는 작년에 순연된 몇몇 프로젝트들이 완료에 따라 약 17만 제곱미터 상당의 공급이 추가될 예정이다. 자카르타 Non-CBD 지역의 전체 오피스 면적은 470만 제곱미터(Grade A 등급은 150만 제곱미터)로 추정된다.
CBD 지역과 마찬가지로 Non-CBD 지역의 수요도 코로나19로 인해 급감하였다. JLL에 따르면, 해당 지역의 작년 순임대수요는 최근 10년이래 가장 낮은 약 2만 제곱미터를 기록했다. Cushman & Wakefield는 작년 순임대수요가 마이너스 5만 7000제곱미터에 달한다며, 수요 감소를 더욱 더 크게 보고 있다. 이에 따라 ’16년부터 안정적으로 70%대 후반을 기록하던 점유율도 20년 들어 하락해 76%대로 추정된다.
자카르타 Non CBD 지역 오피스 수요와 공급, 점유율 추이
자료: Jones Lang LaSalle(JLL)
올해도 약세를 보일 것으로 전망되는 오피스 임대료(임차료)
자카르타 오피스 임차료는 위와 같은 침체 상황에 따라 당분간 하락세를 유지할 것으로 전망된다.
Cushman & Wakefield에 따르면 작년 CBD 지역의 평균 오피스 월 임대료는 전년대비 6.5% 하락한 제곱미터당 20달러 선이라고 한다. JLL도 작년 CBD 지역 Grade A 등급 오피스 임대료가 전년대비 1.7% 하락한 것으로 보고 있다. Non-CBD 지역 평균 오피스 임대료도 CBD와 비슷하게 당분간 약세를 보일 것으로 전망된다. Cushman & Wakefield는 작년 Non-CBD 지역의 평균 오피스 임대료는 제곱미터당 15달러 수준으로 전년대비 6.3% 하락한 것으로 보고 있다. Colliers, Savills 등 주요 부동산 컨설팅 업체들도 마찬가지로 코로나19 상황이 장기화되고 있는데 반해 공급량은 계속해서 증가하고 있어 당분간 자카르타 오피스 임대료는 전년보다 소폭 낮아지거나 비슷한 수준을 유지할 것으로 전망하고 있다.
익명을 요구한 Colliers International의 Senior associate Director T는 "자카르타 오피스 시장은 최근 3년 동안 공급 과잉으로 지속적인 임대료 인하 압박이 있었고 이번 코로나 19로 인해 그 압박은 더욱 더 커졌다"고 답하며, 당분간 임대료 약세 흐름은 계속될 것으로 전망했다. 다만 중소형 오피스 전용 공간의 경우 대형 공간 대비 새로운 임차인을 찾기가 비교적 수월해 면적에 따라 임대료 수준은 조금씩 다를 것이라고 덧붙였다.
자카르타 오피스 임대료 추이
(단위: 루피아)
자료: Jones Lang Lasalle(JLL)
대부분의 부동산 컨설팅 기관들은 코로나19 장기화에 따른 수요 침체와 이와 별개로 지속적으로 증가하는 공급에 따라 자카르타 오피스 임차료는 당분간 하락세를 유지할 것으로 전망한다. 주요 기관들의 자카르타 오피스 시장 전망은 아래와 같다.
주요 부동산 컨설팅 업체의 자카르타 오피스 시장 전망
자료: Coldwell Banker, Cushman & Wakefield, Colliers International, Jones Lang LaSalle, Savills 등
시사점
그 동안 오피스 점유율 하락의 원인으로 여겨지던 초과 공급은 과거에 비해 줄어들 것으로 전망된다. Colliers International은 CBD 지역의 올해부터 ’24년까지 연평균 공급은 14만 제곱 미터 수준으로 과거 4개년 22만 제곱미터 대비 61.1% 하락, Non CBD 지역은 36% 감소한 9만 3000제곱미터 수준으로 하락할 것으로 예상한다.
반대로 오피스 수요는 글로벌 경기 회복 흐름과 인도네시아 정부의 적극적인 코로나19 대응 정책에 따른 경기 회복 기대로 추후 증가가 예상된다. Savills는 자체 보고서를 통해 자카르타 오피스 시장이 마지막 약세구간을 지나고 있다며, 경기 회복에 따라 조금씩 회복될 것으로 전망하고 있다.
아시아 주요 도시 오피스 시장 흐름
자료: Savillis
이에 따라 자카르타의 오피스 임차료는 올해까지는 약세를 유지할 것이나 내년부터는 회복 흐름을 보일 것으로 전망된다. 인도네시아 진출을 계획하고 있거나 사무실 이전을 추진하는 기업, 임대인과의 재계약을 앞두고 있는 경우 현재 오피스 시장 현황을 참고해 계획을 수립할 필요가 있다. 통상 3년 계약이기에 현재 상황을 잘 활용한다면 보다 좋은 조건으로 건물 임차가 가능할 것으로 보인다.
#참고: 자카르타 주요 업무지역별 오피스 현황(’20년 기준)
주: 해당 수치는 작년에 측정된 대략적인 값으로 개별 건물마다 세부 상황이 다를 수 있음.
자료: Colliers International, Cushman & Wakefield 등 자료 종합
주: 인도네시아 지역 표기는 국립국어원 말레이인도네시아 표기법에 의거(동남아시아 3개 언어 외래어 표기법 고시, 국립국어원, 2004.12.29.)
자료: Coldwell Banker, Cushman & Wakefield, Colliers International, Jones Lang LaSalle, Leads Property Research, Knight Frank 등 KOTRA 자카르타 무역관 자료 종합
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